Ejerlejlighedernes Landsforening

Beretning på delegeretmøde

Beretning fra delegeret møde d. 22. april 2010 i Ejerlejlighedernes Landsforening

Kære medlemmer,

2009 har været et forholdsvis stille år på det lovgivningsmæssige område.

Tinglysningsreformen, der indebærer, at al tinglysning fra 8.9 2009 skal foregå digitalt, har i en længere periode fungeret så dårligt, at tinglysning har taget måneder
Det er en kompliceret affære, at anvende det nye tinglysningssystem og EJL må derfor anbefale, at man får professionel hjælp til tinglysninger.
Det kan oplyses, at alle ejerpantebreve under kr. 45.000 digitaliseres automatisk af tinglysningskontoret og derfor ikke skal fremsendes til tinglysningen. Ændringer i vedtægter skal nu også tinglyses digitalt. Der skal foretages 2 særskilte tinglysninger, hvis vedtægterne også skal lyses/er lyst pantstiftende, dels som byrde, dels som pant.
EJL har også i 2009 haft mange spørgsmål og henvendelser medlemmer.
Krisen har haft den virkning, at ikke mange ejerlejligheder, sælges, mens til gengæld rigtig mange, udlejes i håb om bedre tider.

Mange af spørgsmålene til Landsforeningen har derfor drejet sig om forhold vedrørende udlejning af en ejerlejlighed, idet mange har problemer især med fastsættelse af lejen samt vilkårene for lejemålet i øvrigt. Mange ejerlejlighedsejere, der udlejer deres lejlighed, oplever efterfølgende, at lejeren indbringer lejen for Huslejenævnet, som kan nedsætte lejen, hvis denne overstiger det lejedes værdi. Efter omstændighederne kan det komme til at dreje sig om tilbagebetaling af betydelige beløb. Mange ønsker oplysninger om reglerne for tidsbegrænset udlejning, og hvordan man sikrer sig, at kunne komme ud af lejemålet igen.

EJL har i den forbindelse opfordret myndighederne til at få fastlagt nogle generelle retningslinjer, som en ejer af en enkelt ejerlejlighed kan gå frem efter i forbindelse med lejens fastsættelse.
Mange ikke er opmærksom på, at Lejeloven også gælder ved udlejning af en enkelt ejerlejlighed. Det er meget vigtigt, at det i lejekontrakten anføres, at det udlejede er en ejerlejlighed, samt at lejemålet skal være tidsbegrænset, da man ellers kan risikere ikke at kunne opsige lejeren igen. EJL opfordrer til, at man søger juridisk bistand i forbindelse med udlejning af en lejlighed.

EJL har også haft mange henvendelser om vedtægtsændringer. Mange har følt sig inspireret af den redigerede normalvedtægt, der kom 2005.

Med henvisning til normalvedtægten opfordrer EJL til, at de ejerforeninger, der ikke har individuelle vedtægter med bestemmelser om pantstiftelse eller ejerpantebreve til sikkerhed for betaling af fællesudgifter, sørger for at få tinglyst supplerende bestemmelser herom. Normalvedtægten indebærer ikke, at der automatisk etableres pant i ejerlejlighederne, idet dette særskilt skal vedtages og tinglyses i de enkelte ejerforeninger.
Vi skal også nævne at realkreditten respekterer pant til sikkerhed for gæld til ejerforeningen, men at man reducerer lånebeløbet med pantets størrelse.
EJL minder også om, at administrationshonorarer fra 1.1 2011 tillægges moms med 25 %, og at medlemmerne således må forudse en stigning i driftsudgifterne.

EJL har måttet aflyse nogle planlagte kurser på grund af manglende tilslutning. Vi har derfor valgt i lighed med tidligere år at have et fagligt indlæg på delegeretmødet.
EJL planlægger et kursus i efteråret i København og et i Århus efter nytår.

EJL opfordrer derfor medlemmerne til at komme med forslag til emner for kurser eller artikler.

EJL har også i 2009 haft et godt samarbejde med Ejendomsforeningen Danmark.

Ejendomsforeningen Danmark udgiver bladet Huset, og EJL har mod betaling af et årligt beløb reserveret et par sider i bladet til artikler og informationer for medlemmerne af EJL.

Vi har som bekendt længe arbejdet på udgivelse af nye brochurer/ foldere, til glæde for medlemmerne. De kommer til at dreje sig om ”Generalforsamling”, ”Bestyrelsesarbejde”, ”Budget og regnskab”.

”Regnskab og revision” og ”Fællesudgifter og omkostningsfordeling.”
EJL regner med at kunne lægge brochurerne på hjemmesiden i løbet af sommeren.

Der har i 2009/10 været nogle interessante domme, der vedrører ejerlejlighedsforhold.

U 2009.1110 ( TBB 2009.294) som drejer sig om misligholdelse i form af en vedtægtsstridig udlejning af en kælderejerlejlighed til en massageklinik. Bestyrelsens og generalforsamlingens beslutninger om at nægte godkendelse af udlejningen i henhold til vedtægten var gyldige, men retten fandt ikke at den vedtægtsstridige udlejning af ejerlejligheden kunne føre til at pålægge ejeren selv at fraflytte ejerlejligheden i medfør af Ejl.Lov § 8, da det jo ikke var ejeren selv, der benyttede lokalerne.
En dom om fraflytning ville ikke kunne fuldbyrdes overfor lejeren, og ville desuden indirekte kunne tvinge ejeren til at afhænde lejligheden, hvilket er i strid med formålet for §8.
Det anføres i dommen, at det relevante retsmiddel overfor ejeren, er et påbud om at bringe lejeforholdet til ophør.
U 2009.1093 (TBB 2009.269)
Ejerforeningen kunne kræve, at nogle medlemmer rømmede kælderrum på trods af medlemmernes mangeårige brug i god tro, da de ikke i vedtægterne var tillagt brugsret eller anden ret til særskilte kælderrum og derfor ikke havde kontraktmæssige rettigheder til de omtvistede kælderrum. Ejerforeningen bad tre ejere, der havde depotrum tilknyttet deres lejlighed,om at rømme tre kælderrum, som de pågældende efter bestyrelsens opfattelse gjorde uretmæssig brug af.
Nogle ejere havde depotrum tilknyttet deres lejlighed, og ejerforeningen havde nogle kælderrum, men ikke kælderrum nok til alle.

U 2009.85 (TBB 2009.66)
Ejerlejlighed kunne ændre benyttelse fra erhverv til bolig. Ejeren af en ejerlejlighed har som udgangspunkt fuld ejerråden over lejligheden.
Ændringen indebar i sig selv ingen naboretlige krænkelser af ejerforeningen.

TBB 2009.256
Ejeren af en ejerlejlighed var ansvarlig over for ejerforeningen for udgifter, som ejerens lejere ved uforsvarlig adfærd havde påført foreningen.
Det drejede sig om renholdelse efter ulovlig hundehold og tilstopning af afløb med kaffefiltre.

TBB 2009.142
Ejerforening kunne ikke efter vedtægterne og Ejl.lov § 8 pålægge ejere, der uden tilladelse havde udført bygningsarbejder i deres lejlighed og på fællesejendom og i den forbindelse havde inddraget
et sjældent benyttet fællesareal, der var i meget dårlig stand. De pågældende havde inden dommen retableret fællesarealet, og byggearbejderne havde ikke medført varig skade på ejendommen, og på grund af byggearbejderne var ejendommens tag nu i bedre stand end før byggeriet.

TBB 2009.644
Ophævelse af tinglyst vedtægt om ret til at etablere tagterrasse var gyldig.

EJL anmoder fortsat om, at medlemmerne oplyser deres mailadresser til os, da det letter kommunikationen, herunder gør den mindre omkostningskrævende. Vi beder især medlemmerne give os besked om ændringer i sammensætningen af bestyrelsen, således at vi løbende kan korrigere navn og adresser på de medlemmer, der skal have tilsendt bladet Huset samt meddelelser pr. mail.

EJL´s mailadresse er fortsat ejl@ejl.dk, og sekretariatet varetages fortsat af Susanne Rendtorff, der kan træffes mandag, tirsdag og torsdag mellem 10-15.