Ejerlejlighedernes Landsforening

Udlejning af ejerlejlighed

Udlejning af ejerlejligheder
Hvilke regler gælder

Udlejning af ejerlejligheder volder ofte problemer . Når der er tale om restejerlejligheder gælder de regler, der gælder for almindelige udlejningsejendomme. Forholdet mellem udlejer og lejer reguleres af de almindelige regler i lejeloven.

Forholdets regulering er afhængig af hvilken ejendom det drejer sig om. Er der tale om et erhverv vil det være erhvervslejeloven og er der tale om et beboelseslejemål vil det være lejeloven.

Om boligreguleringsloven finder anvendelse afhænger af om lejligheden /ejendommen er beliggende i en kommune med huslejeregulering. Når der er tale om den enkelte ejers udlejning af sin individuelle ejerlejlighed må den i relation til lovgivningen betragtes som en ejendom og udlejningen af en evt. restejendom er derfor udlejningen af den pågældende ejerlejlighed uvedkommende.

Hvilken pris

Der er i princippet fri ret til at aftale lejen på en ejerlejlighed, men med visse modifikationer. Når der tale om den enkelte ejers udlejning af sin individuelle ejerlejlighed må den enkelte lejligheds opfattes som en fast ejendom i lovgivningsmæssig henseende, og det betyder , at udlejningsforholdene i restejendommen er udlejningen af den pågældende ejerlejlighed uvedkommende såvel i relation til lejefastsættelse som vilkår i øvrigt. Dog vil der kunne være tale om en vis afsmittende effekt på lejefastsættelsen, bla. a. under hensyn til reglen i lejelovens § 49 , hvorefter lejen kan forlanges nedsat , hvis den er i væsentlig modstrid med det lejedes værdi.

Er der tale om en ejerlejlighed i en kommune, hvor boligreguleringen er gældende vil lejelovens regler om udlejning af småhuse være gældende, og lejen kan derfor ikke væsentligt overstige den leje der gælder for tilsvarende lejemål, der er beregnet efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.

For erhvervslejemål gælder der på samme måde en principiel fri lejefastsættelse med en efterfølgende ret til regulering efter 4 år.

Hvilke vilkår.

Det kan være ønskeligt at udleje tidsbegrænset; når ejerlejligheder udlejes sker det ofte fordi det er uafklaret om ejeren senere ønsker at benytte eller måske sælge lejligheden.

Tidsbegrænsningen vil som udgangspunkt være velbegrundet.

Det er dog vigtigt, at tidsbegrænsningen overholdes, idet lejer ellers ved fortsættelse af lejemålet ud over den aftalte periode vil kunne påberåbe sig, at lejemålet nu er reguleret af den almindelige lejelov, hvorefter de almindelige opsigelsesregler skal være opfyldt. Det er efter disse regler ikke tilstrækkelig opsigelsesgrund , at udlejer selv ønsker at benytte det lejede , enten ved at bo i lejligheden eller sælge den. Lejeren kan under visse betingelse benytte sig af sin bytteret. Det er dog en forudsætning , at lejeren har boet i det lejede i mere end 3 år, og at han i øvrigt opfylder betingelserne, herunder at lejligheden ved bytningen ikke bliver beboet af flere end én person pr. beboelsesrum.

Lejeren kan fremleje enkelte værelser , helt optil halvdelen af lejlighedens beboelsesrum, men lejeren kan ikke fremleje hele lejligheden.

For en erhvervslejlighed vil der som udgangspunkt være tale om afståelsesret, med mindre andet er aftalt.

Opsigelse.

For en lejer af en ejerlejlighed gælder den sædvanlige beskyttelse mod opsigelse efter lejeloven.

En ejer af en ejerlejlighed skal være opmærksom på, at der kun er begrænsede muligheder for at opsige en lejer.

Det kan lade sig gøre hvis lejeren opsiges med 1 års varsel med begrundelse at ejeren selv ønsker at bebo sin lejlighed .

Der gælder dog som yderligere betingelse for lejemål indgået efter 1980, at lejeren ved lejemålets påbegyndelse er gjort bekendt med , at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske med denne begrundelse.

For lejemål indgået efter 1.7.1986 gælder at udlejeren tidligere selv har beboet ejerlejligheden.

Forholdet til ejerforeningen .

Den enkelte lejlighed kan frit udlejes; gælder der vedtægtsbestemmelser , der begrænser eller forbyder udlejning må vedtægterne overholdes. Overtrædes en vedtægtsbestemmelse om samtykke eller et decideret forbud må udlejer selv bringe forholdet i orden , evt. ved at opsige sin lejer. På samme måde er det ejeren , der i relation til ejerforeningen må sikre husordenen - og ved husordenovertrædelser sørge for lejerens fraflytning.

Det er i tilfælde af udlejning stadig ejeren , der har stemmeretten over lejligheden, ligesom foreningen må rette henvendelse til ejeren om forhold , der vedrører husorden og lignende i relation til en udlejet lejlighed.