Delegeretmøde d. 26. april 2012

Mødet blev afholdt i Grundejernes Hus

FORMANDENS BERETNING

v. Formand Peter Lautrup

INDLEDNING

Dette års delegeretmøde i Ejerlejlighedernes Landsforening (EL) er på lignende vis - som alle tidligere år i foreningens levetid - det tidspunkt, hvor vi alle mødes til årsmøde for at gøre status, og "trække en streg i sandet" med et tilbageblik på det forgangne år. Der åbnes samtidig op for bestyrelsens arbejde med de tiltag og forventninger, der inden næste delegeretmøde, ligger foran os for at tilsikre foreningens absolutte berettigelse, som medlemmernes fælles talerør overfor offentlige myndigheder, politiker m.v., samt at bistå medlemmerne med orientering og kursusaktivitet således, at de enkelte medlemsforeninger bedst muligt er rustet til at kunne tage vare på sig selv.

Jeg vil ligesom sidste år dele min beretning op i en politisk del og organisatorisk del.

DEN POLITISKE DEL

2011 og begyndelsen af 2012 har politisk og lovgivningsmæssigt været et forholdsvist stille år. Efter at foreningen flyttede tilbage til Grundejernes Hus, er der skabt et tæt samarbejde, der bl.a. indebærer, at vi står sammen om bedst muligt at præge lovgivningen indenfor vort område – herunder en revision af ejerlejlighedsloven.

Efter henvendelse fra en række af vore medlemmer har vi, i tilknytning til lov om ændring af ligningsloven, og lov om hjemmeservice (besøgsordningen) med fradrag for hjælp og istandsættelse i hjemmet, forespurgt skatteministeriet om ejere af ejerlejligheder ville kunne benytte fradraget til lønudgifter f.eks. til udvendige renoveringsarbejder, som ejerne i fællesskab skal dække qua deres obligatoriske medlemskab af ejerforeningen.

Svaret fra ministeriet var, at dette ikke var muligt, idet man fastholdt, at der skal være tale om at arbejdet er omfattet af beboerens egen råderet over boligen.

I sidste års beretning var jeg inde på, at der var meget stille i relation til handel med ejerlejligheder, og at de handler, der var gennemførte, havde stødt på problemer med tinglysning til stor irritation for nogle, og store økonomiske problemer for andre.

De problemer, som tinglysningsreformen havde skabt med kravet om, at al tinglysning fremover skulle foregå digitalt, er nu ved at være overstået og ved at finde sit normale leje igen.

Krisen har stadig den virkning, at ikke mange ejerlejligheder sælges, men til gengæld er mange udlejet tidsbegrænset med afventning på bedre tider.

Derfor har mange spørgsmål i år til Landsforeningen også drejet sig om forhold vedr. udlejning af en ejerlejlighed, idet mange har problemer – især med fastsættelse af lejen samt vilkårene for lejemålet i øvrigt. Mange ejerlejlighedsejere, der udlejer deres lejlighed, oplever efterfølgende at lejerne indbringer lejen for Huslejenævnet, som nedsætter lejen.

Efter omstændighederne kan dette komme til at dreje sig om tilbagebetaling af betydelige beløb.

Henvendelse fra medlemmerne er da også stærkt koncentreret om muligheden for tidsbegrænset udlejning og, hvordan man sikrer sig igen at kunne overtage lejligheden selv.

Når man således bliver udlejer, er mange ikke opmærksomme på, at lejelovens bestemmelser også gælder ved udlejning af en enkeltstående ejerlejlighed, samt at det er helt afgørende, at der i lejekontrakten anføres, at det udlejede er en ejerlejlighed, samt at lejemålet bør være tidsbegrænset, da man ellers kan risikere ikke at kunne opsige lejeren igen.

Vi har i de enkelte tilfælde opfordret vore medlemmer til, at søge juridisk bistand i forbindelse med udlejning af en ejerlejlighed.

Sidste år gjorde jeg i min beretning opmærksom på den ændrede lovgivning på energiområdet, der betød, at energimærkning var pligtig.

Jeg gjorde i den forbindelse opmærksom på de forlængede gyldighedsperioder, men skal dog lige for god ordens skyld opsummere dette her:

• I den pligtige energimærkning er der sket den ændring at:

Energimærkning udført efter 1. februar 2011

Hvis den foreslåede besparelse udgør mere end 5% er energimærkets gyldighed 7 år.

Hvis den foreslåede besparelse udgør mindre end 5% er energimærkets gyldighed 10 år.

Energimærkning udført i perioden 1. september 2006 – 31. januar 2011

Gyldigheden udvides fra 5 til 7 år.

Energimærkning udført før 1. september 2006

Gyldighed som angivet på mærket.

I forhold til sidste år er der nu sket en ekstra opstramning, idet klima- og energiministeren har indført bøder af en betydelig størrelse, såfremt energimærkning ikke - som man har været forpligtet til – er gennemført.

Bøderne er af betydelig størrelse, og jeg kan da her nævne, at ejendomme på mellem 300-500 kvm. får kr. 10.000,00 i bøde, for 500-1.000 kvm. får kr. 15.000,00 i bøde, og for ejendomme mellem 1.000-2.000 kvm. får en bøde på kr. 20.000,00.

Disse bøderegler træder i kraft den 1. juli 2012.

Vort sekretariat har også i det forløbne år haft adskillige henvendelser omkring vedtægtsændringer. Disse mange henvendelser handler om forståelsen af den individuelle vedtægt i forhold til normalvedtægten.

Vi har haft mange henvendelser om, hvilke ting man kan indføre i en ændret vedtægt – eksempelvis erhvervsforbud, hundeforbud og lignende.

Endelig har spørgsmål om ændring af fordelingstal været et særdeles populært emne.

Til det sidste må vi desværre sige, at ændring af fordelingstal reelt kun lade sig gøre, ved en fuldstændig enighed eller i hvert fald med samtykke fra de ejere, som det kan belaste. Dette gælder uanset om vedtægterne måtte forekomme meget urimelige.

For de ejerforeninger, der anvender normalvedtægten og således ikke har individuelle vedtægter med bestemmelse om pantstiftelse eller ejerpantebreve til sikkerhed for betaling af fællesudgifter, opfordrer EL til, at der tinglyses supplerende bestemmelser om netop dette, idet normalvedtægten ikke tilsiger, at der automatisk etableres pant i ejerlejlighederne, da dette særskilt skal vedtages og tinglyses i de enkelte ejerforeninger.

Vi skal også for god ordens skyld nævne, at Realkreditten respekterer pant til sikkerhed for gæld til ejerforeninger, men at man nu foretager afkortning i et evt. lånebeløb.

 

Der har i 2011/2012 kun været nogle enkelte domme, der relaterer sig til ejerlejlighedsforhold:

 

ØL DOM (1. november 2010)

En ejerforening vedtog med et simpelt flertal på 2 generalforsamlinger at udskifte alle vinduerne i lejlighederne i foreningen.

Ejerforeningen fik medhold i, at denne beslutning kunne træffes ved simpelt flertal.

Dommen indeholder i konklusionen en henvisning til, at der indhentet er en rapport, der indeholdt oplysning om, at vedligeholdelsesomkostningerne ville svare til udgifter til udskiftning.

 

VL (13. september 2011) - En anden relevant sag:

Opsigelse efter Lejelovens § 83, 1, A, blev ikke godkendt, da udlejer ikke havde oplyst lejer om, at det lejede var en ejerlejlighed.

Bemærk, at der ved udlejning, skal oplyses om, at det udlejede er en ejerlejlighed.

 

ØL (14. oktober 2011) - Andelshaver ekskluderet af andelsforening:

Retten godkendte eksklusion som følge af langvarigt tilsidesættelse af betalingsforpligtelse.

Den pågældende andelshaver undlod at betale varmeregninger i 2 på hinanden følgende varmeår – uden at foretage sig noget for at gøre indsigelse mod varmeregnskabet eller godtgøre, at der var fejl i varmeregnskabet.

Der var foretaget alle påkrav og rykkere.

 

ØL (23. februar 2011) – Brugsret til legepladsareal til en børnehave, der var et erhvervslejemål, legepladsarealet var fælles areal:

Der var en aftalt brugsret, og ejerforeningen kunne derfor opsige brugsretten efter de 30 år, udstykningsloven fastslår, som maksimum for brugsrettigheder.

Af sager som foreningen i øvrigt har fået forelagt, er der rigtig mange spørgsmål om arbejdsweekender, herunder om kompensation eller betaling for de ejere, der ikke deltager.

Medmindre der i hjemmel i vedtægterne kan ejerforeningen ikke opkræve betaling for manglende deltagelse i arbejdsdage.

Det ville gå ud over den opkrævningshjemmel, ejerforeningen har. Ejerforeningen kan opkræve, de fællesudgifter man har, og fordele dem efter den i vedtægterne beskrevne fordelingsnøgle – typisk efter fordelingstal.

En opkrævning af gebyr for ikke deltagelse, ville indebære en ændring af omkostningsfordelingen.

 

178. – Hels.

Vedtægtsbestemmelse om begrænsning af udlejning kunne ikke håndhæves overfor ejer, der havde stemt imod. En vedtægtsændring blev vedtaget på generalforsamling med kvalificeret flertal.

Ændringen gik ud på, at udlejning af lejligheder alene kunne foretages tidsbegrænset i op til 2 år; forlængelse herudover forudsatte bestyrelsens accept.

En ejer, der havde foretaget udlejning inden ændringen, protesterede og fik medhold i påstand om, at restriktionen ikke var gyldig overfor hende, fordi der var tale om en væsentlig begrænsning af ejers rådighed, der ikke fandtes passende begrundet i foreningens forhold, selv om ændringen havde en ordensmæssig karakter.

 

604 Ø

En ejer havde for en periode på 30 år opnået eksklusiv brugsret over del af grund tilhørende en ejerforening. E/F bestod af 2 lejligheder.

Til stuelejligheden hørte en terrasse, som alene stuelejlighedens ejer skulle vedligeholde.

Til 1. sal hørte en garage, som blev nedrevet og arealet blev indhegnet og brugt som lejlighedens areal/have.

Ved nedrivningen havde ejeren opnået en eksklusiv brugsret til grundarealet af 30 års varighed. (Ret til genopførelse).

Stuelejligheden havde brugsret til terrasse, fordi det fremgik af vedtægterne, at alene ejeren af stuelejligheden skulle vedligeholde den.

Vi har også på det seneste haft flere sager om afgrænsning i forsikringssager (hvad skal dækkes af ejendomsforsikringen, og hvad skal dækkes af den private forsikring), henvendelser om husorden, støj, lugtgener, parkering og husdyrhold.

Endelig spørgsmål om, hvad der kan gøres ved manglende betalinger, og muligheden for at benytte ejerlejlighedslovens § 8 om fraflytning af en ejer.

Lov om ejerlejligheder indeholder ikke regler om støjniveau. Loven giver mulighed for, at en ejerforening i en husorden kan fastsætte almindelige ordensregler – herunder om støjniveau.

Hvis ejerforeningen har fastsat regler i husordenen håndhæves disse af ejerforeningen selv. Såfremt en ejer larmer mere end almindeligt acceptabelt, kan der rettes henvendelse til Politiet. I sidste instans kan Ejerlejlighedslovens § 8 komme på tale, men der skal som bekendt rigtig meget til.

DEN ORGANISATORISKE DEL

I stærk kontrast til, at det politisk- og lovgivningsmæssigt har været et forholdsvist stille år, har der været fuld fart på det organisatoriske plan.

Foreningen er flyttet tilbage til Grundejernes Hus i et kontorfællesskab og samarbejde med Ejendomsforeningen Danmark.

Det praktiske omkring selve flytningen er forløbet godt, om end der har været en række problemer med telefon, edb m.v. – Nu er vi dog ved at være på plads, og Susanne har akklimatiseret sig i de nye omgivelser.

De praktiske problemer, i forbindelse med flytningen og indretningen, har uvægerligt i perioden været mere eller mindre forstyrrende for foreningens daglige arbejde.

Jeg skal derfor på foreningens vegne bl.a. beklage, at opkrævningen af dette års kontingent er senere ude end normalt. Dette skal fremover fungere, idet både opkrævning og foreningens bogføring er lagt eksternt, hvilket bl.a. også giver sig udslag i, at opkrævningerne i år ser lidt anderledes ud, end dem I tidligere har modtaget.

Flytningen har imidlertid ikke på nogen måde bremset bestyrelsens arbejde, som i det forgangne år hovedsageligt bærer præg af ønsket om, at synliggøre foreningen endnu mere for vore medlemmer – særligt ved en fuldstændig omarbejdelse af vor hjemmeside således, at denne fremover vil kunne blive en vigtig informationskilde, og et vigtigt redskab for vore medlemmers bestyrelsesarbejde.

Netop ønsket om, at søge hjemmesiden dækkende på de væsentligste områder har betydet, at bestyrelsen har arbejdet meget koncentreret om opgaven, og det var mit håb, at vi i dag kunne vise vore nye hjemmeside. Der mangler dog imidlertid stadig en række tilretninger, før dette arbejde kan afsluttes, men vi forventer, at hjemmesiden kan "sø-sættes" inden for overskuelig fremtid.

Vi har i det forgangne år planlagt kurser både i København og Århus med emner, som vi mente kunne være interessante for vore medlemmer.

Vi har syntes, at emnerne har været interessante, men åbenbart ikke for så mange af vore medlemmer, idet vi har måttet aflyse de planlagte kurser p.g.a. manglende tilslutning.

Derfor har vi valgt at have fagligt indlæg på delegeretmødet. Vi fortsætter selvfølgelig ufortrødent med at planlægge kursus både i København og i Århus, og vil derfor gerne opfordre vore medlemmer til at komme med forslag til emner.

Ejendomsforeningen Danmark udgiver bladet "Huset", og Ejerlejlighedernes Landsforening har reserveret plads i bladet til artikler og informationer for vore medlemmer.

Det er foreningens ønske, at vi hver gang udnytter den tildelte spalteplads, om end vi ikke altid har mulighed for at bringe artikler med specielt ejerlejlighedsstof, og derfor af og til må tyge til stof, der er fælles for både ED og EL.

Endeligt er vort arbejde på at udgive brochurer/foldere til glæde for vore medlemmer ved at være afsluttet – brochurer, som også vil være at se på vor fornyede hjemmeside i løbet af foråret.

Brochurerne vil omhandle generalforsamling, bestyrelsesarbejde, budget- og regnskab, regnskab- og revision og fællesudgifter/omkostningsfordeling.

Endeligt har bestyrelsen – med nedsættelse af række specifikke udvalg – ønsket at arbejde for en række tiltag således, at vi endnu mere kan være foreningen for vore medlemmer, eksempelvis opbakning og støtte til principielle retssager, der vedrører vort område, teknisk support m.v.

Praktisk skal jeg stadig anmode medlemmerne om at oplyse deres mailadresser til sekretariatet, da det letter kommunikationen og gøre den mindre omkostningskrævende, ligesom vi beder medlemmerne om at give os besked, om ændringer af sammensætning i bestyrelsen således, at vi løbende kan korrigere navn og adresser på de medlemmer, der skal have tilsendt bladet "Huset" samt meddelelser pr. mail.

Slutteligt vil jeg bringe en stor tak til sekretariatet samt min bestyrelse for et godt og loyalt samarbejde i det forgangne år, der for Ejerlejlighedernes Landsforening er et jubilæumsår, da det i år er 40 år siden foreningen blev stiftet.

 

Herved overgiver jeg beretningen til delegeretforsamlingen.

 

Peter Lautrup

Formand

 

Referat af delegeretmøde i Ejerlejlighedernes Landsforening

afholdt i Grundejernes Hus, Nørre Voldgade 2, 3.sal.

Tirsdag d. 26. april 2012 kl. 16.30

Inden delegeretmødet blev der afholdt et fagligt indlæg, nemlig

Sikring mod vandskader i forbindelse med skybrud

V/ Civ. Ing.. Birgitte Friis Dela stang

PCB i byggeri fra 1950-1077

V Civ. Ing. Gorm Krogsdall

Dagsorden i henhold til vedtægtens § 7.

Ad. 1. Valg af dirigent.

Som dirigent blev foreslået Peer Bo Pedersen, der valgtes enstemmigt.

Dirigenten fastslog, at delegeretmødet var rettidigt og lovligt indkaldt.

Ad. 2. Beretning.

Formanden , Peter Lautrup aflagde beretning og beretningen blev taget til

efterretning.

Vedlagt

Ad. 3. Regnskab

Kassereren Torben Vonsild aflagde regnskab; de enkelte poster blev

uddybet og regnskabet blev godkendt.

Der blev stillet spørgsmål om posterne rengøring og huset. De er inkorporeret i den betaling der foretages til ED.

Ad. 4. Budget.

Bestyrelsens forslag til budget blev vedtaget og kontingentsatserne er således

uændrede - minimumskontingent er stadig kr. 1400,- for foreninger og kr. 700,- for enkeltmedlemmer.

Budgettet blev vedtaget.

Ad. 5. Indkomne forslag.

Der var ikke indkommet nogle forslag.

Ad. 6. Valg af bestyrelse.

Følgende var på valg:

- Direktør Søren Liisberg.

- Ejendomsmægler Peter Skov.

- Civiløkonom Peer Bo Pedersen.

- Revisor Torben Vonsild.

Der alle blev genvalgt.

Bestyrelsen udgør herefter

- Peter Lautrup, direktør.

- Lone Refshammer, advokat

- Peer Bo Pedersen, civiløkonom.

- Jørgen Hee, civilingeniør.

- Peter Skov, ejendomsmægler.

- Søren Liisberg, direktør.

- Flemming Mørk Pedersen, souschef.

- Torben Vonsild, revisor.

- Flemming Holdt, direktør.

Ad. 7. Valg af revisor.

KMPG valgt enstemmigt.

Ad. 8. Eventuelt.

Der var enkelte spørgsmål om husorden i ejerforeninger, og benyttelse af § 8,

Om hundehold og vedtægtsændringer

Og om mulighederne for at benytte denne bestemmelse.

Slut – tak for god ro og orden.

 

Som Dirigent:

Peer Bo Pedersen

 

Firmaguide

Juridisk vejledning

Firmaguiden er din indgang

til en liste af firmaer,

der har målrettet deres

ydelser til ejerforeninger

Søg i firmaguiden her

Kurser

Juridisk vejledning

EJL udbyder kurser i jura, drift og

administration omkring ejerforeninger

og emner der kan medvirke til

værdiforøgelse af foreningens ejendom,

såvel som den enkelte lejlighed.

Læs mere her

Juridisk Hotline

Den juridiske rådgivning

hjælper telefonisk vores

medlemmer med at afklare

små og store spørgsmål

Kontakt os