I Ejerlejlighedernes Landsforening modtager vi ofte spørgsmål om udlejning af ejerlejligheder.
Vi har derfor samlet nogle af de hyppigste spørgsmål og svar her:
Et medlem har udlejet sin ejerlejlighed uden at orientere ejerforeningen. Kan ejerforeningen rette indsigelser hertil?
Orienteringspligten i § 16 i normalvedtægten er alene er ordensforskrift, hvilket betyder, at ejerforeningen ikke har nogen sanktioner at ty til ved medlemmets manglende overholdelse.
Lejeren vil gerne deltage til generalforsamlingen. Må han det?
Lejeren har ikke krav på deltagelse til generalforsamlingen. Ejeren kan endvidere ikke overdrage sin stemmeret til lejer, da ejendomsretten og de forvaltningsmæssige rettigheder i ejerforeningen ikke kan adskilles, Jf. EJL § 3, stk. 3. Ejeren kan dog give skriftlig fuldmagt til enhver myndig person til at repræsentere sig selv på en generalforsamling - også til lejeren.
Lejer har overtrådt husordenen gentagne gange og ejerforeningen vil derfor gerne udsætte lejer - kan de det?
Ifølge EJL § 11 kan ejerforeningen søge at bringe en lejers retsstridige adfærd til ophør direkte over for lejeren. Det er vigtigt at have sig for øje, at adfærd, der medfører overtrædelse af foreningens husorden omfatter såvel lejeren, men ligeledes de personer, som lejeren er ansvarlig for efter lejelovgivningens regler. Ejerforeningen skal give ejeren mulighed for at berigtige forholdet inden for 3 måneder. Ejerforeningen kan herefter optræde som procespart og indtræde i ejerens beføjelser over for lejeren til at opsige eller ophæve lejemålet.
Problemstillingen bør afhjælpes via vedtægterne:
Det kan være usikkert om fogedretten faktisk vil fremme udsættelsen, som følge af lejerens adfærd. Det er derfor sjældent, at en ejerforening fører disse sager. I stedet kan det anbefales, at man indføjer en vedtægtsbestemmelse om, at ejerforeningen altid har samme processuelle rettigheder som ejeren i forbindelse med husordenssager.
Denne kunne formuleres på følgende vis:
”I tilfælde af udlejning af enkelte værelser eller ejerlejligheden i sin helhed har foreningen, såfremt lejeren krænker de ham påhvilende forpligtelser, samme beføjelser over for lejeren, som en ejer har over for en lejer i henhold til lejelovgivningen, og foreningen kan selvstændigt optræde som procespart over for lejeren, eventuelt sideløbende med ejerlejlighedsejeren.”
Ejerforeningen vil gerne forbyde udlejning eller evt. opkræve et gebyr ved ønske om udlejning af ejerlejligheden. Kan ejerforeningen det?
Ejeren har fri adgang til at udleje sin ejerlejlighed, medmindre der står andet i vedtægterne fra starten af (ved ejerforeningens stiftelse).
Hvis generalforsamlingen efterfølgende ønsker at begrænse eller forbyde ejerens adgang til udlejning, kræver dette utvivlsomt samtykke fra alle ejerne, da der er tale om en begrænsning af ejerens særlige råderet over ejerlejligheden.
En indførelse af gebyrer og øvrige økonomiske byrder, som kun rammer dem som ønsker at udleje sin ejerlejlighed vil ligeledes kunne betragtes som en begrænsning af ejerens særlige råderet over ejerlejligheden, som kræver samtykke fra dem det går ud over.
Der er tale om en ændring af ejerens velerhvervede rettigheder, når denne erhverver en ejerlejlighed, hvorefter vedtægterne ændres i strid med ejerens berettigede forventninger og oprindelige råderet.
Skal man tinglyse en generalforsamlings beslutning om udlejningsforbud i vedtægterne?
Hvis ejerforeningen skal kunne håndhæve et forbud mod udlejning, så skal der tinglyses en ændring til vedtægterne, hvor udlejningsforbuddet fremgår.
En sådan ændring kan kun tinglyses, hvis man dokumenterer overfor tinglysningsretten, at alle ejerforeningsmedlemmer har samtykket i beslutningen.
Når først vedtægtsændringen er tinglyst, så gælder den både for nuværende og kommende medlemmer af ejerforeningen.
