Har I pligt til at montere varmtvandsmålere?
Den 5. juni 2014 trådte den nye målerbekendtgørelse i kraft. Ifølge bekendtgørelsens § 6, stk. 2 skal der inden den 31. december 2016 installeres målere til måling af forbruget af varmt vand i den enkelte bolig- eller erhvervsenhed, hvis det er teknisk gennemførligt og omkostningseffektivt. Kravet udspringer af Energieffektiviseringsdirektivets artikel 9, og det omfatter blandt andet udlejnings- og foreningsejendomme.
Ifølge bekendtgørelsen er det bygningsejeren – herunder andelsbolig- og ejerforeningen – der skal dokumentere, om betingelserne om målernes rentabilitet er til stede. En fejlvurdering kan medføre bødestraf, jf. § 12, stk. 2 i bekendtgørelsen.
Men hvornår er målerne rentable og hvilke besparelser på forbruget kan man reelt forvente og kalkulere med? - For nærmere info se næste side.
/ Adv. Henrik da Silva, sekretariatet, EJL
VEJ nr. 11032 af 18/11/2015
Der foreligger nu en vejledning vedrørende pligten til udførelse af varmtvandsmålere i bestående flerbrugerejendomme.
Med vejledningen kommer der en nærmere forklaring af forudsætningen om rentabilitet. Man ser således på, om udgifterne til installation og drift af varmtvandsmålerne i sin levetid kan dækkes af de forventede besparelser på varmtvandsregningen, når man overgår til individuel afregning.
Udgifter, som kan medtages, omfatter montering, målerens pris, kodning af fjernaflæsning samt årlige udgifter som vandregnskab og indhentning af fjernaflæste data. Hertil kommer den pligtige tekniske kontrol eller udskiftning maksimalt seks år efter målerens opsætning. Erfaringsmæssigt spares der ifølge Transport og Bygningsministeriet 20-25 procent på det varme vand. Det udspringer af, at den enkelte forbruger betaler for sit eget forbrug ved individuel afregning frem for at deltage i ejendommens forbrug efter en fast fordelingsnøgle såsom boligens areal.
Det oplyste skøn på 20-25 procent i forventet besparelse forekommer lidt lavere end nogle af målerfirmaernes skøn. Det er positivt med en klar og mere uvildig udmelding herom, hvilket Ejendomsforeningen Danmark efterlyste ved en direkte skrivelse den 7. september 2015 til ministeriet. Henvendelsen var også underskrevet af BL, Danmarks Almene Boliger og EJL, Ejerlejlighedernes Landsforening.
Af vejledningen fremgår, at såfremt varmtvandsrørene er skjulte, og der skal udføres demonterings-, nedbrydnings og genopretningsarbejder, har det formodningen imod sig, at arbejderne vil være rentable og dermed pligtige.
Uanset eventuelle meromkostninger til demontering og hultagning bør bygningsejeren udarbejde/indhente en konkret dokumentation med beregningen af (manglende) rentabilitet for de enkelte bolig- eller erhvervsenheder. Dokumentet skal umiddelbart ikke sendes til nogen i forbindelse med fristudløb, men skal kunne udleveres til myndighederne på forespørgsel.
Det anbefales, at der indhentes en sagkyndig og uvildig beregning af arbejdernes rentabilitet på baggrund af vejledningens retningslinjer.
Nærmere om varmtvandsinstallationen som helhed
Målerbekendtgørelsen § 6, stk. 3:
"I ejendomme med flere bolig- eller erhvervsenheder skal der installeres målere til måling af forbruget af varmt vand for varmtvandsinstallationen som helhed"
Foruden krav om individuelle varmtvandsmålere, gælder der desuden et krav om måling af det kolde vand, som løber ind i varmtvandsbeholderen - dvs., hvor meget koldt vand anvendes som varmt brugsvand (bad/brus). Det fremgår ikke klart af vejledningen (side 10, s. afsnit), at der er nogen sanktion eller frist for udførelse af denne ene måler, som placeres før-, eller efter varmtvandsbeholderen. Der er dog heller ikke nogen forudsætning om rentabilitetsvurdering eller lignende, hvorfor pligten vurderes at være aktuel.
Målere i restudlejningsejendomme (ejerforeninger med oprindelige lejeboliger)
Målerbekendtgørelsen giver anledning til at fremhæve en anden problemstilling vedrørende udførelse af vandmålere i andels- og ejerforeninger med restejendomme.
Målerbekendtgørelsen betyder, at det er naturligt for en forening at overveje montering af både varmt- og koldtvandsmålere i ejendommen.En generalforsamling i en ejer- eller andelsboligforening med en restudlejningsejendom kan naturligvis beslutte at udføre vandmålere i ejerlejlighederne, hvis der er tilslutning hertil. Men udlejer af de resterende lejelejligheder i foreningen har imidlertid ikke ret til at få dækket udgifterne til koldtvandsmålerne hos sine lejere – kun varmtvandsmålerne.
Varmtvandsmålere i restudlejningsejendomme
For så vidt angår opvarmning af brugsvandet kan udlejer kræve, at udgifterne hertil skal fordeles på grundlag af målere, hvis installationen er påbud ved lov. Dette er netop tilfældet som følge af målerbekendtgørelsen og Energieffektivitetsdirektivet.
Koldtvandsmålere i restudlejningsejendomme
Udlejer kan derimod ikke ensidigt beslutte at overgå til forbrugsmåling af vand og det fremgår ikke af loven, at der er adgang til at kræve en forbedringsforhøjelse for de monterede vandmålerne. Det modsatte gør sig gældende for varmefordelingsmålere, hvor udlejer selv kan bestemme, at man skal overgå til individuel forbrugsafregning:
LL § 41:
Fordeles udgifterne til varme, jf. § 37, stk. 3 og 4, efter bruttoetageareal eller rumfang, kan udlejer, beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kræve, at fordelingen fremover skal ske på grundlag af egnede varmefordelingsmålere… Stk. 2. Leverer udlejeren henholdsvis vand og køling, og er udgiften hertil indeholdt i lejen, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne (hvorfor ikke også udlejer...??) kræve, at fordelingen af udgiften fremover skal ske på grundlag af egnede forbrugsmålere…
Lejelovens udeladelse af udlejers bestemmelsesret i § 41, stk. 2 betyder, at udlejer er tvunget til at finansiere koldtvandsmålerne i lejelejlighederne uden at lejerne uden samtykke skal overgå til forbrugsmåling. Det er derfor usikkert om målerne er en lejeretlig forbedring, som der kan opkræves forbedringstillæg for, hvis målerne ikke anvendes? Det giver dog ingen mening, hvis der ikke kan opkræves forbedringstillæg uanset at lejerne ikke måtte samtykke til overgang til individuel afregning af det kolde vand.
Erfaringsmæssigt vil en individuel afregning betyde en besparelse i udgiften på ca. 10-20 %, som kommer lejerne selv til gode. Samtidig er nye målere (ikke udskiftning/vedligeholdelse) i almindelighed anerkendt som en brugsværdiforøgelse i lejeretlig forstand, jf. LL § 58. En negativ fortolkning af LL § 41, stk. 4, kan imidlertid skabe tvivl i dette tilfælde. Heri står der, "udgifter som følge af en ændret fordeling efter stk. 1 og 2 betragtes som en forbedring". Koldtvandsmålere udført uden samtykke fra et flertal af lejerne er netop ikke en ændret fordeling efter § 41, stk. 2 - betyder det så, at et forbedringstillæg er udelukket?
Af LL § 41, stk. 2, 2. pkt. fremgår det, at såfremt forbrugsmåleren er påbudt i henhold til lov, skal lejerne acceptere at overgå til individuel afregning. En udførelse af koldtvandsmålere i bestående bebyggelse er endnu ikke påbudt ved lov. Udlejerens pligt til betaling af restejendommens andel af ejerforeningens udgifter til en vedtaget montering af koldtvandsmålere er derimod en lovmæssig pligt, jf. Ejerlejlighedslovens § 6, stk. 1.
Som helhed må det sluttes, at lejelovgivningen ikke har taget højde for nærværende problemstilling med koldtvandsmålere i restejendomme. LL § 41 - herunder ordlyden i stk. 4 - bør derfor ikke hjemle en afvigelse fra et etableret udgangspunkt i retspraksis om, at forbrugsmålere anerkendes som en lejeretlig forbedring, jf. LL § 58.
Indtil lovgivningen ændres eller der foreligger en afklarende dom anbefales det, at udlejer forsøger at få flertallet af lejerne til frivilligt at gå med på en forbrugsafregning af det kolde vand henset til den mere korrekte og retfærdige afregning af forbruget.
Henrik da Silva, Juridisk konsulent, advokat.
Sekretariaret
Nb! Ovennævnte er vores eget umiddelbare indtryk af lovgivningen. Det er ingen tilsikring af myndighedernes eller domstolenes anvendelse af reglerne. Som angivet i ovenstående bør man indhente en sagkyndig erklæring.
