Ejerforeningens formål, pligter og rettigheder
Hvad er formålet med ejerforeningen?
Svar:
Ifølge normalvedtægten § 1, 2. pkt. er ejerforeningens formål at administrere fællesarealerne og øvrige fællesanliggende for de respektive ejere. Ejerforeningen er således et administrativt og organisatorisk fællesskab, hvis kerneformål er en varetagelse af fællesskabets drift og vedligeholdelse.
Hvad udgør ejerforeningens fællesarealer?
Svar:
Fællesarealerne er alle ejendommens udenomsarealer (udenom ejernes egne ejerlejligheder) f.eks. grund, haveanlæg, veje, fortove, p-pladser, legepladser, tagrum, facader/altaner, kælder-, lofts- og pulterrum, svalegange, trappeopgange og elevatorer.
Hvilke arealer råder ejeren over?
Svar:
Ejeren har henholdsvis en særråden over sin egen ejerlejlighed samt en fællesråden over ejerforeningens fællesarealer.
Ejerens særlige råderet over sin egen ejerlejlighed omfatter typisk alt dét som ejeren kan se, når denne står i sin ejerlejlighed - dog med visse undtagelser, herunder bærende vægge, etageadskillelserne og fælles gennemgående forsyningsrør.
Ejerens delte råderet omfatter alle ejerforeningens fællesarealer. Ejeren har hér en delt brugs- og ejendomsret (ideel anpart) til f.eks. gården, p-pladser, lofts- og kælderarealer. Den nærmere brugsret bestemmes af generalforsamlingen. Ejerens anpart af fællesarealerne bestemmes af ejerlejlighedens fordelingstal, jf. EJL § 2, stk. 1.
Hvad har ejeren af rettigheder til generalforsamlingen?
Svar:
Udover ejerens råderet over ejerlejligheden og fællesarealerne, har ejeren som medlem også nogle forvaltningsbeføjelser i ejerforeningen. Dette omfatter bl.a. en adgang til at stemme til generalforsamlingen, fremsætte forslag til generalforsamlingen og opstille som bestyrelsesmedlem.
Hvad er ejerens forpligtelser?
Svar:
Der er en klar sammenhæng mellem ejerens rettigheder og forpligtelser i ejerforeningen:
1. Vedligeholdelsespligten: Ejerens særlige råderet over ejerlejligheden indbefatter hos en tilsvarende vedligeholdelsespligt for ejeren, som omfatter ejerlejlighedens indvendige arealer, indretninger og installationer.
Ejerens indvendige vedligeholdelsespligt er ridset op i normalvedtægtens § 15, stk. 2. Denne omfatter bl.a. maling, hvidtning, tapetsering samt vedligeholdelse og fornyelse af gulvbelægning, gulvbrædder, loftspuds, forsatsvinduer, radiatorer og termostater, brugsvandsrør, varmeforsyningsrør, afløbsrør og gasrør.
Ejerens vedligeholdelsespligt afgrænses af ejerforeningens vedligeholdelsespligt, som bl.a. omfatter ruder, altaner, hoveddøre ud til fællesarealerne samt fælles forsyningsledninger/rør indtil disses individuelle forgreninger til de enkelte ejerlejligheder.
2. Ejers betalingspligt - Fællesudgifter. Ejerens anpart og delte råderet over fællesarealerne modsvares af en pligt til betaling af fællesudgifter. Fællesudgifterne er i praksis en aconto betaling af budgetterede fælles driftsudgifter for indeværende år, som er blevet godkendt af generalforsamlingen.
Hvad er fordelingstallet?
Svar:
Fordelingstallet er en fordelingsnøgle, som fastsættes ved ejerlejlighedernes opdeling og ejerforeningens stiftelse. Man anvender typisk de enkelte ejerlejligheders tinglyste arealer,
som rettesnor for, hvorledes fordelingstallet fastsættes, således at en ejerlejlighed på 100 m² i en ejendom på 1000 m² vil få et fordelingstal på 1/10.
Der er ingen lovkrav til, hvorledes fordelingstallet skal fastsættes i forbindelse med opdelingen. Hvis der ikke fastsættes et fordelingstal i forbindelse med opdelingen bliver alle ligestillede. Dette betyder, at en ejerlejlighed i en ejendom med 20 ejerlejligheder vil få tildelt fordelingstallet 1/20, jf. EJL § 2, stk. 1, 2. pkt.
Hvad er det tinglyste areal?
Svar:
Ved landinspektørens opmåling af ejerlejlighedens areal beregnes der et nettoareal, som adskiller sig fra bruttoetagearealet (BBR-arealet) ved ikke at medtage andele af udenomsarealer såsom trapperum, opgange og svalegange. Nettoarealet angives i den tinglyste ejerlejlighedsfortegnelse, som udarbejdes i forbindelse med ejendommens opdeling i ejerlejligheder. Af samme årsag benævnes arealet som det tinglyste areal.
